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世象二套房贷政策的效果

发布时间:2019-08-16 19:32:57 编辑:笔名

  中国的宏观调控政策到了今天受诟病的原因就是打压需求而非增加供应。遗憾的是2008年二套房贷政策打压需求的效果达到了。

  2009年的二套房贷政策显然延续了这样一个逻辑,政府通过打压投资性需求来达到抑制需求终稳定房价的目的。但这样的逻辑显然没有考虑到不同 的市场供需情况。2007年之后,我们所面临的问题可能是市场供应量充足的同时需求被打压。而2009年的情况则可能是,在市场供应量不足的情况之下打压 投资需求部分。

  近瑞银估算的一份报告则显示,直至2009年6月,中国房地产市场新开工面积同比增长率在2008年12月以来首次出呈现正增长。该份报告显 示,此前7个月里,中国房地产市场的新开工面积同比增长率一直呈在-20%左右。这意味着上半年的开工规模的缩减可能导致下半年市场供应趋紧。因 为,2009年上半年的市场的销售速度远远高于人们初的预期。

  此外,瑞银估算公布的相关数据还显示,在上半年房地产销售量与房价上涨较快的沿海城市的新增开工规模并未有明显的增加,相反,新增开工规模增幅较大的城市为中西部城市。

  新增开工面积的缩减可等导致的供应量的减少也许可以成为我们评判2009年二套房贷政策可能产生的果的重要标准。

  观察2007年二套房贷所产生的效应如果仅仅从二套房贷对需求的打压效果考量并不完全正确。从政策因素方面而论,2007年限制需求的政策除二套房贷外还有高利率的按揭贷款和高额的二手房交易税,这是的政府多个层面加大了房地产交易的成本,并造成需求的萎缩。

  当然,更为重要的观察角度可能还是市场供应。事实上开始于2007年底的房地产市场调整恰恰是中国房地产市场供应为充裕的时期。2006年 90/70政策之后,开发商们不得不对诸多项目进行了规划调整,因规划调整而延期施工的项目开始在2007年底形成集中供应。这些供应与2007年本应产 生的市场供应一起涌向市场。

  此外,站在开发商角度而言,2007年土地供应的高峰导致诸多的开发商将资金沉淀在土地上,加上紧缩的信贷政策,这使得开发商不得不面临巨大的资金压力,开发商们不得不通过降价的方式来倾销产品已获取更多的现金流,保证自己的财务健康。

  多重因素造成了2008年的市场供应过于充裕,这与二套房贷及利率、税收政策所造成的需求萎缩巨大的反差,导致了2008年全年的市场调整。

  显然2007年底到2008的房地产市场的供应量无法和2009年的现实情况相比。与之相反,2009年上半年的销售使得市场去库存速度过快, 而在2008年,大部分开发商均对自身的开工规模作出了调整,导致了2009年上半年的开工规模下降。由此,2009年下半年到2010年上半年市场供应 趋紧,尤以一线城市及沿海城市的供应趋紧似乎是不可避免。此外,货币政策的扩张及上半年良好的销售显然为开发带来了更为充裕的资金,开发商并没有加大市场 供应的动机。

  一种理解在于二套房贷对于当前投资需求乃至投机性需求的打击,甚至可能限制部分改善性的住房需求。或许这仅仅是对房价上涨因素的限制性措施,却并未能解决供应的实质性问题。近期有部分地方政府逼迫开发商增加供应量,但此种方式或将造成市场更为严重的供应断层。

  尤为忧虑的是,在限制二套房贷之后,市场针对中小户型的供应量的趋紧,可能带动中小户型的实质性上涨。一种理解是,2008年到2009年一季 度市场供应均以针对自住型需求的中小户型为主,但恰恰是中小户型是开发商在2008年到2009年一季度倾销的重点。市场是否还有足够的中小户型的供应似 乎成为等待观察的问题。

  事实上,2009年一季度末至二季度,随着房价上涨和改善型需求、投资性需求的增加,大户型及住宅的成交量开始增加,并成为拉动房价的主要力量。但这并非意味着中低端住宅价格的上涨。

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