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楼市集体亢奋房企上调年度目标

发布时间:2019-06-09 02:30:36 编辑:笔名
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在刚刚过去的短短半个月时间里,包括恒大地产()、富力地产()、越秀地产()、雅居乐()、碧桂园()、世茂房地产()等多家在港上市的房企巨头相继宣布了海外融资计划。

1月17日,恒大地产宣布向市场配售10亿股,每股配售价4.35港元,共计筹资43.5亿港元(约合5.6亿美元)。恒大之前,已经有多家港股地产商选择发债融资。1月16日,富力地产则公告表示,全资附属公司彩富控股有限公司作为发行人将发行票据,根据认购协议,发行人将发行2020年到期的本金额4亿美元、利率8.75%的优先票据。

富力地产公告同日,越秀地产与经办人订立认购协议,据此越秀地产将发行3.5亿美元2018年到期、利率3.25%的票据及5亿美元2023年到期、利率4.50%的票据。同一日,上海实业控股也在当日宣布,将发行可换股债券总本金额为39亿港元(约5亿美元),发行价为可换股债券本金额的100.00%。

而在1月11日,另一家港股房企雅居乐也发行7亿美元的次级资本证券。1月9日,世茂房地产亦发行了的7年期8亿美元债券,票面利率6.625%,可谓房地产行业发行利率,超额认购达27倍。

事实上,公告了融资计划的大型房企远不止这几家。1月初,去年跻身房企20强的港股房企佳兆业公布将发行于2020年到期的5亿美元优先票据。另一家广东房企巨头碧桂园则宣布,今年将发行7.5亿美元、息率为7.5%、于2023年到期的优先票据。

据不完全统计,刚开始的2013年仅上述几家房企的融资额就已经达到50.6亿美元。这还不包括此前完成在香港资本市场IPO的旭辉集团()、江苏新城()、金轮天地()等房地产开发商。

1月16日在香港挂牌上市的江苏金轮天地,成为今年成功在港IPO的内地房企。旭辉控股集团则抢先于去年11月23日登陆港交所,募集资金约15.3亿港元,成为2012年以来首家登陆香港资本市场的内地房企。2012年11月29日,江苏新城地产也完成了港股上市,募集资金约18.96亿港元。

积极搭建境外融资平台的内地房企远不止这些。绿地集团近日宣布,将分拆酒店集团和海外业务赴港上市。而房企龙头老大万科地产则在收购了南联地产之后,公布了B转H股方案,再次搭建一个境外融资平台。瑞安房地产也公布计划,将分拆新天地赴港上市。

去年业绩超预期 大房企调高目标

2012年,是楼市调控继续深入发力的一年。但在刚需支撑下,2012年商品房销售整体回暖。大型龙头房企依赖自身资金优势“以价换量”,销售业绩大幅提升;与此同时,中小房企在资金压力下“断臂求生”,转让股权,房地产市场业绩分化愈演愈烈。

据中国房产信息集团联合中国房地产测评中心发布的《2012年中国房企住宅销售TOP50》报告显示,2012年房企前10名的销售金额合计达8222亿元,较去年同期的6298亿元增长30.55%,约占全国全年房地产销售总额的16%左右。

其中,万科以1418亿元蝉联销售金额。除保利地产跻身千亿房企行列外,绿地集团也以1078亿元的销售金额跨入千亿房企俱乐部。此外,中海地产、恒大地产、万达集团的销售额均超过900亿元。

报告还提及,此次入榜的前十大房企占全国房企销售额的比重由2011年的10.43%提高至2012年的12.46%;前20大企业的市场集中度由2011年的14.54%提高至2012年的17.31%。

销售的增加为房企提供了充足的现金流,随之而来的是房企“胃口”大开,纷纷出手拿地,一改2012年上半年的“节衣缩食”。

以万科为例,2012年上半年寸土未进,而到了下半年,即把一年的拿地任务超额完成。2012年万科共新增加76个项目,合计权益规划建筑面积约1446万平方米,略高于全年销售面积1295万平方米。同样的情况也出现在招商地产,2012年招商拿地合计超460万平方米,土地款157亿元,占到销售额的一半左右,创下招商地产有史以来土地投入的新高。

“受调控影响,各大房企的成绩单虽漂亮,实质上依然是‘以价换量’,整体利润率是下滑的。今年,各大房企应改变策略,靠低价不是长久之计。”同策房产咨询研究中心总监张宏伟告诉,去年销售业绩亮眼的龙头房企都是追求高周转的企业,为典型的是保利地产在2012年初提出“新盘单月消化50%,半年消化80%,争取竣工前清盘”的快销策略。

值得注意的是,随着2012年多家房企超额完成销售业绩,国内不少大型房企已经纷纷提高了新一年度的销售目标。绿地集团近日公布,将加码房地产主业,销售目标计划增长30%以上。世茂股份则将2013年销售目标调高至100亿元(2012年为70亿元)。恒大集团将2013年合约销售目标调整为1000亿元,较2012年全年800亿元的销售目标上升25%。

行业分化加剧 房企集中度增加

张宏伟看来,一些中小房企受到品牌、消费者认知度、地域等因素的影响,难以借以价走量的方式去扩大销量。此外,大型企业借贷成本普遍低于中小房企,前者的融资成本在10%左右,而后者可能要超过25%。即便如此,受制于风险考量,这些小型企业也借不到资金。“因此,大房企利用融资优势,通过购入土地、并购小企业等方式开始新一轮的土地储备和业务扩张是必然选择。”

今年1月18日,中国指数研究院发布了《2012年全国房地产开发经营数据解读》。这份报告显示,2012年12月,房地产开发企业本年资金来源为9.7万亿元,同比增长12.7%,比月降低1.4个百分点,为连续4个月增速在10%以上。其中,国内贷款同比增长13.2%,定金及预付款和个人按揭贷款同比分别增长18.2%和21.3%。

该份报告指出,总体来看,除了利用外资外,各项资金来源同比增速均减缓,但到位资金明显高于同期投资额,企业资金压力继续缓解,定金及预付款增幅为显著,表明信贷放宽、销售好转是企业资金好转的主要原因。

对于2013年,中国指数研究院预测房地产市场将好于2012年,呈现出“销售量价增速略有提高,投资增速趋稳,新开工止跌反弹”的趋势,但部分城市价格快速上涨将带来政策收紧,房产税试点范围可能扩大等风险,不同城市,不同需求,不同企业的表现将进一步分化。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟也表示,目前大企业资金层面表现尚可,但现在国际资本充裕,大企业正用足海外融资方案。万科、金地近期相继买公司买壳都是为了融资。相较之下,中小企业很难融资。“所以,房企的集中度会继续逐步体现。”

牛思远

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