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低价之谜元大都7号前事

发布时间:2019-08-20 00:29:55 编辑:笔名

  一家知名度不高的中小型房地产企业,通过收购法院拍卖的处置资产,以较低价格入市,却仍能获得高收益。收购资金门槛较低、体量不大、已竣工或完成主体结构建设的法院拍卖资产,成为一些中小房地产公司在“地王”时代的新生存方式。

  “北三环和北四环之间”、“10号线地铁站口”、“均价24500元/平方米”,当北京石景山、丰台的房价普遍突破2万元/平方米,五环内项目均价高达 万元/平方米(1月末),而大兴、房山也突破了1.5万元/平方米大关时,把这三句话结合在一起,位于北京朝阳区健德门桥东北角的一个新盘“元大都7号”足以把所有买房者的眼球都吸引过来。

  比较周边的楼盘价格,同样在北三环和北四环之间、相隔不到千米的范围内,西北方向拟春节后开盘的藤花紫院预计均价在 万元/平方米以上;正南方向2008年房地产市场低迷时期开始销售的凯德品元,均价27000— 2000元/平方米,离地铁站相对较远;马甸桥西北角2月6日开盘的金澳国际起价27000元/平方米起。

  为什么“元大都7号”会以如此低价入市?近日,进行了一番实地探访。

  从10号线健德门站地铁口出来以后沿北土城西路北侧向东步行400米左右,看到一个外立面披着绿色施工围挡的建筑,地理位置似曾相识,原来该楼盘的原名叫做“国恒基业大厦”,已经使用了5年之久。那么,为什么如今又改头换面重新销售呢?

  在国恒基业大厦里,有一家京城颇有名气的体检机构,目前该体检机构的正门已经被施工围挡覆盖,其显眼的门脸也已经撤下,改从建筑物北边绕行乘电梯进入。询问体检机构的一位医生,该医生告诉,该体检机构的办公单位当年是通过购买而非租赁取得的,但当年的开发商和如今开盘单位的开发商并非一家。这家新接盘的开发商并未能对那些当年已经售出的房源进行回购,因此该体检机构表示以后还将在这里办公,不会搬走。

  走进“元大都7号”售楼处,售楼人员热情地介绍说:“我们这个楼盘地理位置很好的,北边窗户可以直接看到鸟巢。”但当问及为何比周边房价便宜时,售楼人员放低声音,很神秘地表示,这一项目的现任开发商是“北京中佰龙置业有限公司”,由于原开发商北京国恒基业房地产开发中心“资金链断裂”,2008年,北京中佰龙置业有限公司从江苏省高级人民法院手中以4.92亿元的价格拍得国恒基业大厦被法院冻结的89套共47224.08平方米物业资产。

  “产权是十年以前办出来的,现在还剩60年。以前卖出去过四五十户,其余的都租出去给单位了。89套房源中现在能卖的有8 套,另外几套留给样板间和老板自用了。”售楼员说。

  此前,该项目物业装修情况的介绍是“公共区域精装修,内部毛坯”,但在看房的过程中,发现在房间内可以看到铺装有地板、楼梯扶手、门、橱柜、卫浴用品等,售楼人员解释,这是以前的开发商统一装修后出租给公司作办公之用的。但从装修的情况来看,浴缸、橱柜、玻璃推门等物使其看起来更像是住宅居室格局。地板和楼梯上铺的实木已经呈现斑驳的污迹和损痕,可见此前已经有人使用多年。

  “你看到的装修都比较简陋,你们买来以后肯定要重新做一遍的。”售楼人员说。

  询问得知,该楼盘的户型从210平方米到270平方米不等,“210平方米的房源只剩2层和4层还有,其他都定出去了。”售楼员说。

  留意了一下,210平方米户型2层房源所在位置,正好与上述体检机构为邻。“因为这个房子已经建好了有几年了,原来的开发商手续,包括规划许可证、施工许可证、销售许可证、竣工验收手续等都是齐全的,我们只需要把所有手续上的建设单位和产权单位的名字和楼盘相关的一些信息变更一下,拿到大产权证就可以了。”售楼人员说,“估计年底以前就能拿到大产权证了。但是可能要年后正式开盘。”

  计算了一下该项目的楼面成本,整个项目的收购花了4.92亿元,补交土地出让金 504.98万元,按照其47224.08平方米的可售面积,每平方米成本约1.7.万元,每平方米销售价格2.45万元,毛利达50%左右,依然有很高的利润空间。“我们这个项目都没有向,全是老板自有资金。”售楼人员说。

  随后了解到,中佰龙拍得该物业后将总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、规划用途、出让年限、地价水平、地价款、实际应交地价款等事项都作了更改。

  国恒基业大厦总建筑面积51218平方米,原开发商国恒基业房地产开发中心老板法定代表人叫国洪起,2004年因涉嫌诈骗南京禄口机场而被捕,其开发以及办公所在地国恒基业大厦的自持部分物业随后被法院查封拍卖。2008年,中佰龙竞得该法院拍卖资产。

  中佰龙公司是一家2000年成立的民营房地产开发企业,以土地一级开发为主,有北京大兴区兴华大街40万平方米、通区半壁店大街27. 7万平方米土地一级开发项目等,房地产项目有大兴清城68万平方米住宅、兴华大街5万平方米项目,和龙湖合作开发了北京通州区半壁店68.4万平方米两限房开发项目。目前正在开发的楼盘有北京京达花园住宅、北京国恒基业大厦商住公寓、北京富豪国际公寓、商住项目等。其控股股东佳龙集团创始人付书全,在河北保定创办羊绒衫厂起家。

  还发现,在中佰龙拍得该项目后,部分原承租户的出租时限尚未到期,为此,中佰龙采取强制手段将原租户搬离。拍卖资产,竞得成本固然低,但附有的权益纠纷却难以避免,对于中佰龙而言,处置“查封资产”可谓另辟蹊径的一种模式。

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